Venta de una vivienda nueva en construcción tipo de IVA aplicable.

Venta de una vivienda nueva en construcción tipo de IVA aplicable.

Con cierta frecuencia acuden a nuestro despacho clientes solicitando asesoramiento legal y fiscal relativo a la compra de una vivienda en construcción.

En alguna de esas ocasiones, y por motivos varios, esos clientes quieren realizar el pago de dicha operación mediante la firma de una escritura pública notarial de compra venta, sin haber finalizado la construcción, y he aquí el gran problema que se puede generar desde el punto del I.V.A si no se configura bien la operación, por cuanto el tipo impositivo aplicable de IVA podría ser del el 21%, frente al tipo esperado del 10%, a lo que habría que sumar el pago de 1,5% adicional en concepto de Actos Jurídicos Documentados.

Nota: En la mayoría de las ocasiones, primero se firma un documento privado de compra venta, se realizan pagos oportunos en distintas fechas repercutiendo la promotora el 10% de IVA, y finalmente se firma una escritura pública de compra venta cuando la vivienda está totalmente construida y es apta para ser habitable, con ello se evitaría ese problema.

La clave para determinar si la compra de una vivienda en construcción está sujeta al tipo de IVA del 10% o del 21% es determinar el momento en el cual el comprador adquiere la propiedad de la referida vivienda, si es antes de su terminación, o con anterioridad.

El artículo 1462 del Código Civil establece lo siguiente:

«Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario«.

Así las cosas, existen dos  opciones válidas que evitarán tener una sorpresa con la A.E.A.T respecto al tipo de IVA aplicable a las operaciones de compra de inmuebles en construcción:

2. Utilizar la vía del contrato privado de compra venta para abonar a la promotora las cantidades estipuladas, con firma de una escritura de compraventa final al tiempo de la entrega de la vivienda finalizada.
3. Si por los motivos que fueran (por ejemplo porque el banco lo requiere para obtener financiación), se pretende desde un primer momento la firma de una escritura pública de compra venta, se deberá de especificar claramente en dicha escritura que se entenderá entregada la cosa vendida en el momento en que la vivienda esté totalmente terminada y apta para ser habitable. En este tipo de circunstancias se podría insertar una clausulado de compra venta de vivienda con condición suspensiva.

Fuentes: Consulta Tributaria V 0893-16 y  V2448-19.

Fiscalex Asesores Fiscales y Legales

Gustavo Adolfo Murillo González.

Abogado y Economista.