No sujeción a IVA de la venta de un solar realizada por una entidad mercantil

No sujeción a IVA de la venta de un solar realizada por una entidad mercantil

Cuando un cliente me pregunta sobre la tributación en IVA/ITP de la venta de una solar de terreno urbano del que es titular una sociedad mercantil, casi siempre les contesto de la siguiente forma:

“ no puedo darte ahora una respuesta inmediata, pues se requiere de un estudio de la situación contable y fiscal de dicha sociedad que deberás de facilitarme”

Estos clientes suelen sorprenderse con esa contestación, pues tienen muy arraigada la creencia de que la venta de un solar urbano, efectuado por una sociedad mercantil, siempre debería estar sujeto a IVA.

El I.V.A es un impuesto complejo, tanto por la forma en la cual se han redactado muchos de los artículos recogidos en la ley que lo regula (Ley del impuesto sobre el valor añadido), como por el hecho de que la aplicación práctica de cierta casuística ha sido “interpretada” por los tribunales, y/o por la dirección de tributos, alejándose en ocasiones del tenor literal de la redacción de dicho articulado.

Un caso práctico que siempre da mucho que hablar es si la venta de un solar (parcela urbanizada sobre la cual se puede construir una vivienda) efectuada por una sociedad mercantil está siempre sujeta a IVA.

Aquí debemos diferencias 2 supuestos generales:

• Supuesto 1: Que la sociedad mercantil adquirió una parcela de terreno y ejecutó sobre ella un proceso de urbanización (movimiento de tierras, inversiones y trámites burocráticos necesarios para adecuar dicho terreno a la normativa legal para que se pueda edificar sobre el mismo.. etc..).

• Supuesto 2: Que la sociedad adquirió el solar ya urbanizado y apto para poder edificar sobre dicho terrenos desde el mismo momento de su compra.

En el supuesto 1, se podría concluir que el solar o terreno ha sido afectado a la actividad económica de promoción inmobiliaria, por lo que una posterior transmisión de dicho terreno por parte de dicha mercantil, en el 99% de los casos, debería estar sujeto a IVA 21%.

En el supuesto 2 la casuística es mucho más compleja, pero en términos generales podemos resumir en dos opciones;

1) Si quien transmite el solar es la típica sociedad patrimonial sin alta en IVA, lo normal es que la venta de ese solar no esté sujeto a IVA. La dirección general de tributos, y los tribunales, argumentan que este tipo de sociedades no son sujetos pasivos de IVA.

En un artículo escrito anteriormente ya hable de esta casuística, e informé de resoluciones dictadas por la dirección general de tributos, número de consulta y fechas.

2) Si quien transmite el solar es sujeto pasivo de IVA (por estar dada de alta censal en dicho tributo) la venta de dicho solar podría no estar sujeto a IVA, si la inspección de tributos puede acreditar que dicho solar no ha estado afecto a una actividad económica, sino que se ha mantenido en el patrimonio “particular” de la sociedad. Esto suele suceder normalmente en aquellos casos en los cuales una sociedad vende un solar que figuran en el activo de la sociedad desde hace muchos años, no quedando acreditado que durante todo ese tiempo la sociedad hubiera realizado gestiones para la venta de dicha parcela, o bien que no hubiera realizado sobre las mismas actividad una actividad promotora ( inversiones realizadas en la parcela para su adecuación de cara a una posterior venta… por ejemplo)

Nota: El simple alta censal de una sociedad mercantil en el epígrafe promoción inmobiliaria de terrenos, no implica la afectación de un solar a una actividad económica y la sujeción a IVA en su venta. Este criterio es defendido por el T.E.A.C en su resolución de fecha 25/06/2019 RG 5683/2015. Según dicho tribunal, debe acreditarse por cualquier medio de prueba, que dicho solar ha estado verdaderamente afecto a una actividad económica.

Bajo mi punto de vista, existen dos formas de acreditar la afectación de un solar a una actividad económica:

• Que la sociedad haya realizado inversiones en el solar para adecuarlo a la legalidad existente de cara a que se puede construir sobre el mismo (promoción inmobiliaria).

• Que la sociedad pueda acreditar que desde que adquirió el terreno ha realizado las gestiones pertinentes para gestionar su venta, disponiendo de medios materiales y personales para llevar a cabo esa actividad.

Como habéis podido observar, la cuestión no es sencilla, motivo por el cual aconsejamos que antes de llevar a cabo este tipo de operaciones, se pongan en manos de un buen asesor fiscal para evitar “sorpresas”

Esperamos que este artículo haya sido de su interés.

Gustavo Adolfo Murillo González.

Abogado y Economista.

Asesoría Fiscal en Marbella

Abogado fiscalista Marbella

Fiscalex Asesores Fiscales y Legales.