Tributación ITP de la extinción del condominio bienes inmuebles

Tributación de la extinción del condominio

La casuística sobre extinción de condominios, o proindiviso, sobre bienes inmuebles puede ser muy variada, por ello, y a los efectos de aclarar algo la problemática existente vamos a desarrollar la cuestión partiendo de 3 supuestos bastante habituales en la práctica real:

1. Dos personas son titulares de un inmueble en proindiviso (50% cada uno), que será adjudicado plenamente a uno de ellos. No disponen de más bienes en común.

En el presente caso, la operación deberá tributar por AJD (1,5% en Andalucía) siendo la base imponible el valor de mercado o valoración que se acuerde del 50% de la propiedad que el comunero se adjudica, dado que ya era titular del 50% restante (STS 966/2019 de 20 de Marzo de 2019), todo ello en virtud de la siguiente exposición:

Según el Código Civil, existe comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, contribuyendo cada uno de los copropietarios a sufragar los gastos y percibiendo los beneficios o frutos que le correspondan de conformidad con su cuota de participación.

Cuando se disuelve una comunidad de bienes de este tipo, donde el inmueble se adjudica a favor de uno de los comuneros, generándose a favor de éste un “exceso de adjudicación” que debe compensar económicamente al otro comunero por la adjudicación de su 50%.

A simple vista, podría pensarse que dicha operación debería estar sujeta al pago de ITP (como si fuera una compra venta del 50%).

El artículo 7.2.B) Texto Refundido del ITP y AJD, exceptúa de tributación por ITP aquellos excesos de adjudicación (como el presente) que surjan de dar cumplimiento a determinados artículos del Código Civil y disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento, entre los que se incluye el artículo 1.062 (primero) del Código Civil que dispone que “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”.

Un bien inmueble en circunstancias normales (habría que estudiar el caso concreto) tiene la consideración de bien indivisible, por esta razón, en circunstancias normales, la operación no estaría sujeta al pago de ITP.

Ahora bien,  la no sujeción a la referida modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas posibilita la aplicación de la cuota variable de la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD), documentos notariales, al reunir la escritura de disolución todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido, no siendo de aplicación la exención establecida en el artículo 45.I.B LITP:

• Tratarse de una primera copia.
• Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
• Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.

 2. Dos personas son titulares de 2 inmuebles en proindiviso (con distinta valoración), y quieren extinguir dichos proindiviso para que los inmueble sean de titularidad plena de uno de los comuneros.

En el presente caso, si cada uno de los comuneros se adjudica uno de los inmuebles, y las diferencia que pudiera generarse (exceso de adjudicación)  se compensan económicamente, en principio la operación sólo deberá tributar por AJD, siendo la base imponible el exceso de adjudicación generado ( V0617-17 DGT),

Si uno de los comuneros se adjudica la titularidad plena de ambos inmuebles, compensando económicamente al otro comunero, entonces, la operación tributaría por TPO, por cuando no se ha producido un reparto equitativo de los bienes en la disolución de las comunidades de bienes (el reparto equitativo hubiera sido un inmueble para comunero).

3. Tres personas son titulares de un inmueble, y una de ellas transmite su porcentaje de titularidad a favor de los otros dos (extinción parcial del condominio).

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 26 de junio del 2019 (rec. 4322/2017), considera que esta operación debe tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), porque el negocio jurídico celebrado no tiene por finalidad la ex­tinción de la comunidad de bienes —supuesto que sí estaría excluido de tributación al amparo del artículo 7.2B de la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,  sino la transmisión de las cuotas de participación en el condo­minio entre los comuneros existentes, sin que desaparezca tal comunidad

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Gustavo Adolfo Murillo González. (Asesor Fiscal Marbella)

Fiscalex Asesores Fiscales y Legales en Marbella