La reinversión de la venta de la vivienda habitual en otra vivienda mediante hipoteca da derecho a la exención del IRPF

El artículo 38 de la Ley 35/2006 IRPF, señala que quedará exenta de tributar en IRPF las ganancias patrimoniales obtenidas por un contribuyente en la venta de la vivienda habitual siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

La Agencia Tributaria Agencia Tributaria (y muchos tribunales económicos y de justicia) considera que cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente  hubiera utilizado financiación ajena (préstamo hipotecario), se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Es decir según el criterio de la AEAT, si un contribuyente (menor de 65 años) vendió su vivienda habitual por importe de 100.000 euros, habiendo tenido un beneficio de 20.000, el contribuyente debía destinar todo el dinero obtenido (100.000 euros) en comprar una nueva vivienda para que la totalidad de la ganancia obtenida  quedara exento de tributar en IRPF. Si hubiera destinado una cuantía inferior, por ejemplo 80.000€ en la compra – reinversión, y suscrito una hipoteca de 20.000€ (suponiendo un precio de compra de 100.000€), sólo quedaría exento de tributar en IRPF como ganancia patrimonial el 80% del beneficio obtenido (80.000/100.000), teniendo que pagar por IRPF la suma aproximada de 840€ ( 20.000 x 20% x 21%   20.000)

Ahora bien, la Sección Segunda de la Sala III del Tribunal Supremo en la STS 3049/2020 de 1 de Octubre de 2020, ha establecido el criterio interpretativo de que para aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.

En el ejemplo anterior, aún cuando la nueva vivienda fue adquirida a través del dinero obtenido en la venta anterior (80%) y un préstamo hipotecario (20%), según el criterio interpretativo del Tribunal Supremo, tendría derecho a aplicar una bonificación del 100% en relación a la ganancia patrimonial obtenida (20.000€) que no deberá de tributar en IRPF.

Es muy habitual que cuando una persona vende su vivienda habitual, y tiene intención de adquirir una nueva, quiere darse un capricho como es comprarse un vehículo, donar dinero a un hijo, etc, y seguir financiando la nueva vivienda con préstamo hipotecario para poder pagarlo poco a poco.

En fin, un criterio este, del Tribunal Supremo que dará mucho que hablar.

Fiscalex Asesores Fiscales y Legales

Gustavo Adolfo Murillo González.

Abogado y Economista.