COMPRA DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO I.V.A o I.T.P.

Desde Fiscalex Asesores Fiscales nos gustaría hoy hablar de la aplicación de IVA o ITP en la venta de inmuebles usados (segunda mano)

Dos son las principales premisas que todo asesor fiscal tiene arraigado en el subconsciente, debido a la práctica profesional, en cuestiones de compraventa de bienes inmuebles de segunda mano:

PRIMERO.- La venta de un inmueble usado, realizado por una persona física ( no empresario) siempre estará sujeta al pago de ITP.

 SEGUNDO.- Si la venta de un inmueble usado (segunda mano), es efectuado por una entidad mercantil, la operación estaría sujeto pero exento de I.V.A., motivo por el cual estaría sujeto al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P), todo ello en virtud de lo dispuesto en el artículo 20.Uno 22º LIVA.

Dado que el pago de ITP, es un coste que incrementa el precio de adquisición del inmueble, o lo que es lo mismo, supone un coste de tesorería que no se puede recuperarse hasta que ese inmueble sea nuevamente transmitido, existe una posibilidad para evitar pagar ese tributo que es “renunciar a la exención de IVA”. Mediante ese mecanismo  una operación de compraventa de inmuebles usados (que debería de afectarse posteriormente a una actividad empresarial a efectos de IVA, para evitar problemas con la AEAT) podría quedar sujeta a IVA  (evitando ese coste de tesorería por el ITP) en virtud de lo dispuesto en el artículo  20.Dos Liva, siempre que el comprador y el vendedor son sujetos pasivos de IVA.

Además, en caso de renuncia a la exención de IVA, el sujeto pasivo de la operación no es el transmitente, sino el adquirente del inmueble (inversión del sujeto pasivo, artículo 84.UNO.2º.e) LIVA). Lo más importante de esta operación es que NO HAY QUE PAGAR IVA, es decir, no se debe abonar por parte del comprador la cuantía del IVA estipulada en la operación, lo cual supone un enorme ahorro de costes en términos de tesorería. En este caso, la operación estaría igualmente al pago de ITP (modalidad AJD), al tipo del  1,5%.

Expuesto esas dos premisas básicas, existe una tercera posibilidad, que muchas veces se olvida, y en la cual hay que tener mucho cuidado utilizar.  El artículo 20.Uno.22º A) b) LIVA, señala que estará sujeto a IVA, y no exento, las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente. Hay que tener en cuenta que el tipo aplicable en este caso siempre será del 21% IVA.

La definición de rehabilitación a efectos de IVA, es algo “engorrosa” de ahí lo que hemos expuesto anteriormente de que debe utilizarse esta vía con mucho cuidado y con un buen análisis previo. La definición de rehabilitación de edificación podemos encontrarla en lo dispuesto en el artículo  20.Uno.22º B) LIVA, y que pasamos a transcribir:

B) A los efectos de esta ley, son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:

1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Cuando se pretender adquirir una vivienda de segunda mano a una entidad bancaria, nos hemos encontrado algún caso (real) donde el gestor bancario ha preguntado si esa vivienda va a ser rehabilitada, en este caso, podrían obligar a que la operación quede sujeta al 21% de IVA. Si el comprador que pretender rehabilitar la vivienda es una persona física, el coste que ello le supondría sería enorme, en vez de pagar ITP al 8%, tendría que pagar 21% IVA. Mucho cuidado con este tipo de cosas.

Fiscalex Asesores Fiscales y Legales es un despacho de abogado y economistas, expertos en asesoría fiscal en Marbella, en la cual estaremos gustosos de atenderles. Nos encontramos en Calle Nuestra Señora de Gracia 4, 1º-1 Marbella – Málaga.