Valoración mobiliario venta inmuebles por no residentes

Valoración mobiliario venta inmuebles por no residentes 

Cuando un extranjero vende un inmueble en España, a la hora de redactarse la escritura pública de venta de dicha propiedad se suelen observar dos situaciones:

• Que se informe en la escritura que el inmueble se transmita sin mobiliario.

• Que el inmueble se venda con mobiliario.

Dentro de la casuística número 2, se podrían dar dos casos:

a) Que en la escritura se diga que se vende el inmueble, sin especificar nada más sobre el mobiliario, y sin valorarse el mismo.

b) Que en la escritura se detalle el mobiliario que incluye dicha vivienda (hablamos de muebles de “quita y pon”, habiéndose dado al mismo una valoración independiente respecto al precio del inmueble.

Pues bien, configurar una escritura de venta de un inmueble según la opción a) o b) puede tener una importante incidencia fiscal para el extranjero que transmite la propiedad.

Debemos de tener en cuenta que cuando un extranjero vende un inmueble en España, el comprador está obligado en retenerle un 3% del precio de venta del inmueble (que ingresa en la AEAT a través del modelo 211). Dicha retención no se aplica al valor que se hubiera consignado al mobiliario en dicha escritura.

Lo expuesto en el párrafo anterior daría lugar a que si la escritura de venta de la propiedad se configura según la opción a), el extranjero que transmite la vivienda soportará una retención mayor (3%).

Pero si el extranjero que transmite la vivienda configura la operación según la opción b) soportará sólo retención sobre la valoración del inmueble (no del mobiliario).

La cuestión más importante de todo esto, es que en la mayoría de los convenios de doble imposición, se especifica claramente que la ganancia patrimonial obtenida en la venta de un inmueble sito en España tributará en España, pero igualmente se deduce de la lectura de los artículos de esos convenios de doble imposición, que la venta del mobiliario de dicha vivienda NO TRIBUTARÍA EN ESPAÑA, sino en el país de residencia fiscal del vendedor. Hablamos de mobiliario o muebles que se pueden extraer de la vivienda facilmente.

Uno puede pensar que en la mayoría de las ocasiones no debe generarse una ganancia patrimonial por la venta del mobiliario, dado que al ser usado lo más probable es que su precio de adquisición fuera superior.

El problema es que para acreditar ante la AEAT el precio de compra del mobiliario (en caso de comprobación inspectora) se debe entregar justificante de las facturas de compra de los mismos, y en la mayoría de las ocasiones no se puede hacer porque las facturas no se localizan. Si un contribuyente no acredita con factura el precio abonada en la compra de un mueble, la AEAT puede no admitir el precio de compra que se ha declarado del mismo.

Todo lo anterior viene a colación de la importancia de acreditar con facturas las inversiones realizadas.

Para simplificar lo expuesto en el presente artículo vamos a reflejar un ejemplo práctico.

Ejemplo: Supongamos que una extranjero quiere vender un inmueble en España y estima una valoración de 150.000€ para el inmueble (superior al valor de referencia catastral) que costó en su día 100.000€, y de 50.000€ para el mobiliario (que estima que le costó lo mismo o más).

Vamos a realizar una estimación del pago de impuestos en España, si la operación se perfecciona según la opción a) o b) anteriormente descritas.

a) Precio venta 200.000€ (mobiliario incluido)

Ganancia patrimonial susceptible de tributar en España (200.000 – 100.000) = 100.000€ x 19% = 19.000€

b) Precio venta inmueble 150.000€, y mobiliario 50.000€.

Ganancia patrimonial susceptible de tributar en España (150.000 – 100.000) = 50.000€ x 19% = 9.500€

Como se puede comprobar exista una gran diferencia, que debe ser tenida en cuenta a la hora de configurar la operación.

Esperamos que este artículo haya sido de su interés.

Gustavo Adolfo Murillo González.

Abogado y Economista.

Asesoría Fiscal en Marbella

Abogado fiscalista Marbella

Fiscalex Asesores Fiscales y Legales.