No residentes e impuestos en España

No residentes e impuestos en España

En ocasiones llegan recibimos consultas de “extranjeros” que se sorprenden por haber recibido una notificación de la agencia tributaria donde le reclaman el pago de un impuesto que desconocían.

Lo anterior suele ocurrir, generalmente,  por dos motivos:

1. Porque el extranjero se ha encargado personalmente de intervenir en la compra de la vivienda y desconoce el régimen fiscal existente en España.
2. Porque el profesional que ha contratado para asesorarle no le ha informado de cuáles podrían ser los impuestos a los que deberá de hacer frente tras la compra de la propiedad.

Es objeto del presente artículo dar a conocer a los extranjeros, de la forma más resumida posible, cuáles serían los impuestos, presentes y futuros, a los cuales podría hacer frente cuando deciden adquirir una propiedad en Marbella, lugar donde reside el redactor del presente artículo.

IMPUESTOS Y GASTOS A PAGAR AL MOMENTO DE LA COMPRA.

 Partimos de la base de que la compra de la vivienda se protocolizará en una notaría (documento público).

Teniendo en cuenta lo anterior, lo primero que debemos de tener en cuenta que además del pago de impuestos, el comprador deberá de hacer frente igualmente al pago de:

• Honorarios de Notaría.
• Honorarios Registro de la Propiedad.
• Honorarios del profesional contratado para asesorarle o representarle en la operación

 Expuesto lo anterior, procedemos a informar de los impuestos que deberá de pagar:

 1. Si la vivienda que compra es de “segunda mano” el comprador deberá de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (T.P) que actualmente en Andalucía es del 7%.

Debemos de conocer cuál es el valor de referencia catastral de esa propiedad (esa información la facilita el catastro):

• Si el precio de la vivienda que se estipula en escritura es superior al valor de referencia catastral, entonces ese precio declarado será la base imponible del impuesto I.T.P.
• Si el precio de la propiedad que se declara en escritura es inferior al valor de referencia catastral, entonces este último será la cuantía que habrá que declararse como base imponible del impuesto I.T.P.

2. Si la vivienda que van a comprar es “nueva o primera mano”, es decir, es vendida directamente por la empresa que lo ha construido, la operación no estará sujeta al pago de I.T.P, sino que el comprador tendrá que pagar:

2.1) El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A) que es del 10% aplicable sobre precio que se asigne a la vivienda en la escritura. En este caso no es aplicable el valor de referencia catastral.

2.2) El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D) que actualmente en Andalucía es del 1,2%.

Debemos de conocer cuál es el valor de referencia catastral de esa propiedad (esa información la facilita el catastro):

• Si el precio de la propiedad que se declara en escritura es superior al valor de referencia catastral, entonces ese precio declarado será la base imponible del impuesto A.J.D.
• Si el precio de la propiedad que se declara en escritura es inferior al valor de referencia catastral, entonces será ese valor de referencia la cuantía que habrá que declararse como base imponible del impuesto A.J.D.

Tras el pago de los honorarios notariales y el pago de impuestos que corresponde la escritura pública de compra de la vivienda se presenta en el registro de la propiedad para su inscripción, momento en el cual deberá de pagar los honorarios del registrador de la propiedad.

 IMPUESTOS A PAGAR DESPÚES DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

No residentes e impuestos en España

AYUNTAMIENTO DE MARBELLA.

Todos los años deberá de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I), y la tasa por recogida de basura.

 El día que venda la propiedad, o bien sea transmitida a los “herederos”, habrá que pagar la “plusvalía municipal” también llamado  impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

AGENCIA TRIBUTARIA ESPAÑOLA (AEAT)

• Si el valor de la vivienda supera la cifra de los 700.000€, tendría obligación (por lo general según la mayoría de los convenios de doble imposición) de presentar y pagar el Impuesto sobre el Patrimonio. En relación al pago de este impuesto, el extranjero puede escoger entre aplicar los tipos impositivos recogidos en la normativa estatal del impuesto, o bien los tipos aplicables en la normativa andaluza. Suele haber diferencias entre ambos casos, por lo que es necesario estudiar caso por caso para decidir cual aplicar y ahorrarse dinero.
• Independientemente del valor de la vivienda, deberá de presentar y pagar todos los años el impuesto sobre la renta de no residentes (modelo 210). El pago de ese impuesto se calcula en base al valor catastral del inmueble.
• El día que el extranjero venda la propiedad, y el precio de venta sea superior al precio de compra, deberá de presentar y pagar el impuesto sobre la renta de no residentes (modelo 210). El pago de ese impuesto se calcula en base al beneficio (ganancia patrimonial) obtenida en la operación (precio de venta – precio compra), aplicándose un tipo impositivo del 19% a esa ganancia.
• El día que el extranjero fallezca, y la propiedad sea transmitida a sus herederos, éstos deberán de presentar y pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si el inmueble está en Marbella, aún siendo el tributo recaudado por la AEAT, podrá aplicarse la normativa vigente en Andalucía que establece importantes bonificaciones, que harán que la cuota a pagar sea bastante reducida (bonificación 99%) y/o reducción general de hasta 1.000.000 en la base.

Y hasta aquí llegó el presente artículo, No residentes e impuestos en España, en el cual se ha tratado de resumir la información acerca de los tributos que un extranjero tendría que pagar tras haber adquirido una vivienda en Marbella, esperamos que sea de utilidad al lector.

Gustavo Adolfo Murillo González.

Abogado y Economista en Marbella.

Fiscalex Asesores Fiscales y Legales