Donar un inmueble en Andalucía

La problemática profesional de los asesores fiscales.
3 agosto, 2021

Donar un inmueble en Andalucía

Donar un inmueble en Andalucía

El impuesto sobre sucesiones y donaciones es un tributo cedido por el Estado a las Comunidades Autónomas, salvo en aquellos casos en los cuales el contribuyente es extranjero (no residente en España), donde la administración competente para recaudar el pago de ese impuesto es la A.E.A.T.

En la donación de un bien inmueble, la comunidad autónoma “competente” para gestionar el impuesto sería aquella donde radique el inmueble. Si hay varios inmuebles sitos en distintas comunidades autónomas, será competente aquella comunidad autónoma donde radique los bienes de mayor valor.

Ahora bien, en aquellos casos en los cuales el contribuyente es “extranjero”, y pese a que la competencia para recaudar el pago del impuesto es de la AEAT, éstos ostentan un derecho para poder aplicar, en la autoliquidación que deben presentar en la AEAT, la normativa del ISD aplicable en la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.

Como muchos saben, actualmente en Andalucía existen importantes bonificaciones aplicables en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Respecto a la DONACIÓN, el donatario puede aplicar una bonificación del 99% de la cuota a pagar resultante, siempre y cuando se efectúa entre familiares o parientes directos (Grupo I y II), esto es, hijos, cónyuge, y se documente en escritura pública. lo cual supone un importante ahorro fiscal,.

Es importante destacar, que además del pago del ISD, hay otros impuestos y gastos a los cuales se deberá de hacer frente,  y que pasamos a detallar por orden cronológico:

  1. Pago de la factura del notario por la redacción y firma de la escritura de donación de inmueble.
  2. Pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  3. Pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (impuesto municipal que se paga al ayuntamiento donde esté sito el inmueble)
  4. Pago de la factura del registrador de la propiedad, para que se inscriba el cambio de titularidad.
  5. Pago del IRPF (IRNR) por la posible ganancia patrimonial que haya podido tener el donante si el valor de la finca al tiempo de la donación es superior al precio que pagó por ella en su momento. Nota: En caso de pérdida patrimonial, dicha cuantía no se computa en IRPF, es decir, no se puede utilizar para compensar con posibles ganancias patrimoniales, según dispone la LIRPF.
  6. Pago del abogado y/o economista que haya contratado para gestionar toda la operación.

Es cierto que donar actualmente un inmueble (padres a hijos, o entre cónyuges) en Andalucía pagará muy poco en relación al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero cierto es también que antes de llevar a cabo tal donación lo aconsejable sería conocer cuáles serían todos gastos vinculados en la operación, señalados en los puntos 1 a 6, para evitar sorpresas.

Entre esas posibles “sorpresas” la más significativa (cuando se donan inmuebles) tendría relación con la revalorización del inmueble desde la fecha de compra del mismo al momento en el cual se done, dado que en algunos casos se podrían generar importantes ganancias patrimoniales que deberían tributar en IRPF del “donante”.

Vamos a dar un ejemplo.

Vamos a suponer que “Juan”, casado con “Irene” en régimen de separación de bienes,  adquirió en Marbella, en el año 2016, un inmueble habiendo pagado por el mismo la suma de 150.000€ (siendo el valor catastral del suelo, según recibo IBI, de 79.000€), y desea donar a su mujer dicho inmueble. El valor estimado actual de mercado del referido inmueble es de 239.389,13€. Vamos a suponer igualmente que Irene no dispone de un patrimonio particular superior a 400.000€.

En esas circunstancias ¿Cuáles serían los costes aproximados de la operación?

  1. Factura notario +- 700€
  2. Impuesto sobre Donaciones 400,11€ ( 1% s/ 40.011,04€, bonificación 99%)
  3. I.V.T.N.U aproximadamente 2.500€ (ojo!..aquí ya tenemos una sorpresa)
  4. Factura registrador +-600€
  5. IRPF, 19.439,50€ (6000-19%, 44.000-21%, 39.389,13-23%) (segunda sorpresa!)
  6. Abogado-Economista +- 2.000€

Aunque en un primer momento se podría pensar que donar ese inmueble tendría un coste fiscal reducido, al ser aplicable una bonificación del 99% en la cuota a pagar por ISD, lo cierto es que en este caso, hablamos de unos costes muy significativos que quizás podrían hacer cambiar los planes iniciales (25.639,61€)

Desde Fiscalex Asesores Fiscales y Legales, recomendamos que antes de ejecutar cualquier operación con trascendencia tributaria (venta, compra o donación), acuda a un abogado y/o economista para recibir asesoramiento no sólo en lo relativo a la ejecución de gestiones en notaría, registro y oficina liquidadora,  sino también para que le informe con carácter previo de cuáles serían los costes totales de la operación , a fin de evitarle cualquier sorpresa desagradable.

 Gustavo Adolfo Murillo González

Abogado y Economista.